Nhận được Pre Approval thường khiến Buyer cảm thấy mình đã sẵn sàng mua nhà. Buyer bắt đầu xem nhà, gửi Offer và chuẩn bị bước vào Escrow. Tuy nhiên, Pre Approval không đồng nghĩa khoản Mortgage chắc chắn được cấp. Từ lúc Pre Approval đến ngày Closing, lender vẫn tiếp tục kiểm tra hồ sơ. Thu nhập, Credit Score, tài sản và các khoản nợ đều có thể được xác minh lại. Chỉ một thay đổi tài chính không đúng thời điểm cũng có thể tạo vấn đề.
Đây là rủi ro Buyer cần hiểu khi mua nhà ở Mỹ. Muốn giao dịch đi đến ngày nhận chìa khóa, Buyer phải giữ hồ sơ ổn định trong toàn bộ quá trình.
Pre Approval Không Phải Là Cam Kết Cho Vay Cuối Cùng
Pre Approval là đánh giá ban đầu dựa trên thông tin tài chính Buyer cung cấp. Lender có thể xem Credit, Income, Assets và Debt. Sau đó, Buyer được ước tính khả năng vay trong một phạm vi nhất định. Tuy nhiên, hồ sơ vẫn phải trải qua những bước kiểm tra tiếp theo. Underwriter có thể yêu cầu thêm tài liệu trước khi phê duyệt cuối cùng. Bất động sản Buyer chọn cũng phải đáp ứng điều kiện của khoản vay. Appraisal có thể ảnh hưởng đến Mortgage. Title hoặc Insurance cũng có thể tạo thêm yêu cầu. Vì vậy, Buyer không nên hiểu Pre Approval như một tấm vé đảm bảo chắc chắn. Nó là bước quan trọng giúp Buyer chuẩn bị tài chính và xây dựng Offer phù hợp.
https://youtu.be/ADUqCqrszMo
Mua Xe Trước Closing Có Thể Làm Hồ Sơ Mortgage Thay Đổi
Một sai lầm phổ biến là vay mua xe sau khi đã có Pre Approval. Buyer có thể nghĩ Mortgage đã được duyệt nên khoản vay mới không ảnh hưởng. Thực tế, khoản thanh toán xe hàng tháng làm tăng nghĩa vụ nợ. Điều này có thể khiến Debt to Income Ratio thay đổi. Giả sử Buyer phát sinh thêm khoản trả xe 700 USD mỗi tháng. Khoản tiền này có thể làm giảm khả năng vay mua nhà. Lender cũng có thể kiểm tra Credit lại trước Closing. Một khoản vay mới sẽ xuất hiện trên hồ sơ. Nếu các tỷ lệ không còn đáp ứng chương trình Mortgage, Buyer có thể gặp khó khăn. Vì vậy, những khoản vay lớn nên được trì hoãn đến sau Closing nếu có thể.
Mở Credit Card Mới Có Thể Tạo Rủi Ro Không Cần Thiết
Buyer thường phát sinh nhu cầu mua đồ cho căn nhà mới. Một cửa hàng có thể đề nghị mở Credit Card để nhận ưu đãi. Đây là thời điểm Buyer cần đặc biệt thận trọng. Việc đăng ký Credit mới có thể tạo Hard Inquiry. Credit Profile cũng có thể thay đổi trước khi Mortgage hoàn tất. Nếu Buyer tiếp tục sử dụng hạn mức mới, tổng nghĩa vụ nợ có thể tăng. Credit Utilization cũng có khả năng thay đổi. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng hồ sơ đang được lender xem xét. Buyer không nên mua nội thất bằng Credit trước ngày Closing chỉ vì chương trình giảm giá hấp dẫn. Hãy hỏi loan officer trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi tín dụng đáng kể nào.
Thay Đổi Công Việc Trong Escrow Có Thể Khiến Lender Phải Xét Lại Thu Nhập
Thu nhập là một yếu tố quan trọng khi lender đánh giá Mortgage. Vì vậy, thay đổi việc làm trước Closing cần được xử lý cẩn thận. Một công việc mới có mức lương cao hơn chưa chắc giúp hồ sơ đơn giản hơn. Cách trả lương có thể thay đổi từ Salary sang Commission. Buyer cũng có thể bước vào giai đoạn thử việc. Một số nguồn Bonus hoặc Overtime cần lịch sử để được tính. Lender có thể phải xác minh lại Employment và Income. Điều này có thể làm hồ sơ chậm hơn dự kiến. Trong một số tình huống, khả năng vay còn có thể thay đổi. Buyer nên trao đổi với loan officer trước khi nghỉ việc hoặc nhận công việc mới. Đừng chờ đến sau khi thay đổi mới thông báo.
Những Khoản Tiền Gửi Lớn Có Thể Khiến Buyer Phải Giải Trình Khi Mua Nhà Ở Mỹ
Buyer cần chứng minh nguồn tiền sử dụng cho Down Payment và Closing. Vì vậy, một khoản tiền lớn bất ngờ xuất hiện có thể cần được giải thích. Lender muốn xác định đây có phải khoản vay mới hay không. Nếu tiền đến từ người thân, nó có thể được xem là Gift Funds. Khi đó, hồ sơ có thể cần thêm tài liệu theo chương trình Mortgage. Nếu Buyer bán một tài sản, giấy tờ liên quan cũng có thể được yêu cầu. Việc chuyển tiền qua nhiều tài khoản làm quá trình xác minh phức tạp hơn. Buyer nên giữ dòng tiền rõ ràng trong thời gian Escrow. Trước khi nhận hoặc chuyển một khoản tiền lớn, hãy hỏi loan officer cách thực hiện phù hợp.
Sử Dụng Credit Card Quá Nhiều Có Thể Ảnh Hưởng Khả Năng Vay
Không mở Credit Card mới chưa chắc đã đủ. Buyer cũng cần kiểm soát các tài khoản Credit đang có. Giai đoạn chuẩn bị chuyển nhà thường phát sinh nhiều khoản mua sắm. Buyer có thể đặt sofa, giường hoặc thiết bị gia dụng trước Closing. Nếu những khoản này được đưa vào Credit Card, balance có thể tăng mạnh. Monthly Debt và Credit Utilization có thể thay đổi theo đó. Lender có thể kiểm tra Credit thêm lần nữa trước khi giải ngân. Một hồ sơ từng đáp ứng điều kiện có thể trở nên sát giới hạn hơn. Vì vậy, Buyer nên hạn chế những khoản mua lớn bằng Credit. Căn nhà chưa chính thức thuộc về Buyer cho đến khi giao dịch hoàn tất.
Appraisal Thấp Cũng Có Thể Khiến Mortgage Không Đi Đúng Kế Hoạch
Không phải mọi rủi ro đều đến từ tài chính cá nhân của Buyer. Căn nhà cũng phải đáp ứng yêu cầu của lender. Giả sử Buyer Offer 800.000 USD nhưng Appraisal chỉ đạt 760.000 USD. Khoảng chênh 40.000 USD có thể làm cấu trúc Mortgage thay đổi. Buyer có thể phải bổ sung thêm tiền mặt. Hai bên cũng có thể cần thương lượng lại Purchase Price. Nếu Buyer không đủ nguồn tiền và Seller không giảm giá, giao dịch có thể gặp khó khăn. Vì vậy, Pre Approval không đảm bảo mọi căn nhà trong mức giá đó đều được tài trợ. Khả năng vay của Buyer và giá trị tài sản là hai vấn đề cần được xem xét riêng.
Lender Có Thể Kiểm Tra Lại Hồ Sơ Trước Ngày Closing
Buyer không nên nghĩ lender chỉ kiểm tra hồ sơ một lần. Employment có thể được xác minh lại trước Closing. Credit cũng có thể được kiểm tra theo quy trình của lender. Tài sản dùng cho giao dịch cần tiếp tục đáp ứng yêu cầu. Underwriter có thể yêu cầu cập nhật Bank Statements hoặc Pay Stubs. Nếu xuất hiện khoản nợ mới, Buyer có thể phải giải trình. Nếu thu nhập thay đổi, khả năng Qualification cũng có thể bị xem xét lại. Vì vậy, thời gian từ Pre Approval đến Closing cần được xem như một giai đoạn tài chính nhạy cảm. Buyer nên duy trì trạng thái ổn định thay vì thực hiện những thay đổi lớn. Một quyết định tưởng không liên quan có thể ảnh hưởng toàn bộ giao dịch.
Buyer Nên Làm Gì Để Giữ Mortgage Ổn Định Đến Ngày Closing
Nguyên tắc quan trọng nhất là hạn chế thay đổi tài chính không cần thiết. Buyer nên tiếp tục thanh toán mọi khoản nợ đúng hạn. Không nên vay mua xe hoặc mở Credit mới tùy tiện. Những khoản mua sắm lớn nên được trì hoãn nếu có thể. Buyer cũng nên giữ công việc và nguồn thu nhập ổn định. Nếu bắt buộc thay đổi, hãy báo loan officer trước. Tiền dành cho Down Payment và Closing nên được giữ rõ nguồn gốc. Buyer cần gửi tài liệu lender yêu cầu đúng thời gian. Nếu không chắc một quyết định có ảnh hưởng Mortgage hay không, hãy hỏi trước khi thực hiện. Một cuộc gọi ngắn có thể giúp Buyer tránh một vấn đề tài chính lớn.
Pre Approval là một bước rất quan trọng nhưng chưa phải điểm kết thúc của Mortgage. Buyer vẫn cần giữ hồ sơ đủ điều kiện đến ngày khoản vay được hoàn tất. Đừng mua xe chỉ vì đã được Seller chấp nhận Offer. Đừng mở Credit Card để mua nội thất quá sớm. Đừng thay đổi công việc mà chưa trao đổi với lender. Đồng thời, hãy giữ nguồn tiền Down Payment và Closing minh bạch. Khi mua nhà ở Mỹ, sự ổn định tài chính trong Escrow quan trọng không kém việc được Pre Approval ban đầu. Một Buyer chuẩn bị tốt không chỉ tìm cách thắng Offer. Buyer còn phải bảo vệ khả năng vay cho đến khi chính thức nhận chìa khóa.
Liên hệ để được tư vấn hành trình mua nhà và đầu tư bất động sản tại Mỹ:
Joseph Binh Duong – DRE #02040985
(714) 262-3967
First Team Real Estate
Bạn có thể đọc tiếp phần giải thích đầy đủ về khoản vay mua nhà để có bức tranh trọn vẹn.