a
Trong các buổi tư vấn đầu tiên, câu hỏi tôi nghe nhiều nhất không phải “nhà này bao nhiêu tiền”, mà là “em vay được bao nhiêu”. Đó là câu hỏi đúng. Ở California, chuyện vay tiền mua nhà ở Mỹ mới là thứ quyết định bạn mua được căn nào — không phải căn nhà, mà là hồ sơ vay của bạn.
Bài này đi hết chặng đường đó — từ lúc bạn chưa nộp giấy tờ gì cho tới ngày ký nhận chìa khóa — theo đúng thứ tự việc xảy ra trong thực tế.
1. Trước khi xem nhà: pre-qualification khác pre-approval như thế nào
Hai chữ này hay bị dùng lẫn lộn, nhưng giá trị của chúng khác hẳn nhau.
Pre-qualification là ước lượng nhanh. Bạn nói thu nhập và nợ của mình cho nhân viên tín dụng, họ tính nhẩm rồi đưa ra một con số. Không ai kiểm tra giấy tờ. Nó hữu ích để bạn biết mình đang ở khoảng nào, nhưng người bán nhà không xem trọng nó.
Pre-approval thì khác. Lender kéo báo cáo tín dụng thật, xem giấy tờ thu nhập thật, chạy hồ sơ qua hệ thống thẩm định tự động, rồi phát hành một thư ghi rõ số tiền họ sẵn sàng cho vay. Đây là thứ đi kèm với offer của bạn.
Trong thị trường Orange County, một offer không kèm thư pre-approval gần như không được người bán đọc tới. Khi nhiều người cùng đặt mua một căn, thư pre-approval mạnh có thể thắng cả một offer giá cao hơn — vì người bán sợ nhất là giao dịch đổ vỡ ở phút chót.
Có một mức cao hơn nữa gọi là underwritten pre-approval: hồ sơ đã qua tay người thẩm định thật, chỉ còn chờ căn nhà cụ thể. Không phải lender nào cũng làm, nhưng nếu bạn mua trong giai đoạn cạnh tranh, hãy hỏi lender của mình về nó.
2. Bốn con số quyết định hồ sơ vay tiền mua nhà ở Mỹ của bạn
Điểm tín dụng
Điểm càng cao, lãi suất càng thấp và càng ít bị đòi thêm giấy tờ. Chương trình vay thông thường (conventional) thường yêu cầu từ khoảng 620 điểm trở lên; chương trình FHA có ngưỡng thấp hơn nhưng đổi lại phải trả phí bảo hiểm khoản vay lâu dài hơn. Ngưỡng cụ thể thay đổi theo từng lender, nên đừng nghe một nơi rồi kết luận.
Điều quan trọng hơn con số: đừng động vào tín dụng của mình trong lúc đang làm hồ sơ. Mở thêm thẻ, mua trả góp một chiếc xe, đóng một thẻ cũ — mỗi việc đều làm điểm dao động, và lender sẽ kéo lại báo cáo tín dụng ngay trước ngày closing.
Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)
Đây là con số tôi thấy làm nhiều người mua hụt nhất. Lender cộng toàn bộ khoản phải trả hằng tháng của bạn — tiền nhà dự kiến, xe, thẻ tín dụng, nợ sinh viên — rồi chia cho thu nhập trước thuế. Tỷ lệ này càng thấp càng tốt.
Điểm mấu chốt: khoản trả góp xe mới có thể lấy đi vài chục ngàn đô khả năng vay nhà của bạn. Nếu bạn định mua nhà trong vòng một năm tới, hãy hoãn mọi khoản vay lớn khác lại.
Tiền mặt bạn có
Không chỉ là tiền đặt cọc. Bạn cần cả tiền closing cost và một khoản dự phòng còn lại sau khi mua — lender gọi là reserves, và với một số chương trình thì đó là điều kiện bắt buộc, không phải khuyến nghị.
Thu nhập chứng minh được
Chữ “chứng minh được” mới là chữ quan trọng. Thu nhập tiền mặt không khai thuế thì không tồn tại trong mắt lender. Người làm chủ tiệm, làm nail, làm nhà hàng — nhóm rất đông trong cộng đồng mình — thường bị hụt ở chỗ này: thu nhập thật cao nhưng thu nhập trên giấy tờ thuế lại thấp vì đã trừ hết chi phí.
Nếu bạn thuộc nhóm đó, hãy nói chuyện với kế toán thuế của mình ít nhất hai năm trước khi định mua nhà. Đây là chuyện phải chuẩn bị, không phải chuyện xử lý lúc nộp hồ sơ.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị
Danh sách chuẩn cho người làm công ăn lương:
- Bằng lái hoặc giấy tờ tùy thân, thẻ an sinh xã hội
- W-2 hai năm gần nhất và tờ khai thuế hai năm
- Phiếu lương của 30 ngày gần nhất
- Sao kê ngân hàng hai tháng gần nhất — toàn bộ các trang, kể cả trang trống
- Giấy tờ về các khoản nợ đang trả
Người tự làm chủ cần thêm: tờ khai thuế doanh nghiệp hai năm, báo cáo lãi lỗ, và thư của kế toán xác nhận công việc vẫn đang hoạt động.
4. Bao nhiêu tiền đặt cọc là đủ
Con số 20% mà mọi người hay nhắc không phải là điều kiện bắt buộc để mua nhà. Nó là ngưỡng để không phải trả bảo hiểm khoản vay.
Với vay conventional, nếu bạn đặt dưới 20%, bạn trả thêm PMI hằng tháng. Khoản này không mất vĩnh viễn: khi phần vốn của bạn trong căn nhà đạt ngưỡng quy định, bạn có quyền yêu cầu bỏ PMI. Với vay FHA, phí bảo hiểm hoạt động theo cách khác và có thể theo bạn suốt thời gian vay nếu tiền đặt cọc ban đầu thấp — đây là lý do nhiều người sau vài năm chọn tái cấp vốn sang conventional.
Câu hỏi đúng không phải “đặt bao nhiêu”, mà là: sau khi đặt cọc và đóng closing cost, tôi còn lại bao nhiêu trong tay? Tôi đã gặp những gia đình dốc sạch tiền để đủ 20%, rồi ba tháng sau máy nước nóng hỏng và không có tiền sửa. Đặt 15% và giữ lại một khoản dự phòng là quyết định tốt hơn trong phần lớn trường hợp.
5. Khóa lãi suất
Lãi suất bạn nghe hôm nay không phải lãi suất bạn sẽ trả, cho tới khi nó được khóa. Rate lock là cam kết giữ mức lãi suất trong một số ngày nhất định — thường 30, 45 hoặc 60 ngày.
Ba điều cần biết: khóa lâu hơn thì tốn phí cao hơn; nếu giao dịch kéo dài quá thời hạn khóa, bạn phải gia hạn và việc này cũng tốn tiền; và một số lender có tùy chọn “float down” cho phép hạ theo thị trường nếu lãi suất giảm sau khi đã khóa. Hãy hỏi rõ ba điều này trước khi khóa.
6. Giai đoạn thẩm định: nơi giao dịch hay gãy
Sau khi offer được nhận, ngân hàng cử người thẩm định giá căn nhà. Nếu giá thẩm định thấp hơn giá bạn đồng ý mua, ngân hàng chỉ cho vay theo giá thẩm định — phần chênh lệch gọi là appraisal gap, và bạn phải bù bằng tiền mặt, hoặc thương lượng lại với người bán, hoặc rút lui nếu hợp đồng còn điều khoản bảo vệ.
Song song đó, hồ sơ đi vào tay người thẩm định tín dụng. Đây là lúc những câu hỏi bổ sung xuất hiện, đôi khi rất chi li. Trả lời nhanh và đầy đủ là cách duy nhất để giữ tiến độ.
7. Bốn việc tuyệt đối không làm cho tới ngày closing
- Không đổi việc, kể cả đổi sang việc lương cao hơn. Lender xác minh việc làm lại vào phút cuối.
- Không mua trả góp bất cứ thứ gì — xe, nội thất, thiết bị.
- Không mở hay đóng thẻ tín dụng.
- Không chuyển những khoản tiền lớn giữa các tài khoản mà không ghi chú rõ.
Nghe đơn giản, nhưng đây là bốn lý do phổ biến nhất khiến một hồ sơ đã được duyệt bị lật ngược ở tuần cuối. Có pre-approval trong tay không có nghĩa là chắc chắn được vay — nó chỉ có nghĩa là bạn đang đủ điều kiện tại thời điểm xét.
8. Trường hợp riêng: người chưa có số an sinh xã hội
Nhiều người trong cộng đồng mình sang Mỹ chưa lâu, chưa có SSN nhưng có ITIN và có thu nhập thật. Vẫn có chương trình vay dành cho nhóm này, thường đòi tiền đặt cọc cao hơn và lãi suất cao hơn, và chỉ một số lender làm.
Nếu bạn ở tình huống này, hãy nói rõ ngay từ buổi đầu để chúng ta chọn đúng lender, thay vì nộp hồ sơ ba nơi rồi bị từ chối ba lần — mỗi lần từ chối đều để lại dấu trên báo cáo tín dụng.
Bước tiếp theo của bạn
Nếu bạn đang ở đầu chặng đường vay tiền mua nhà ở Mỹ, việc cần làm không phải là đi xem nhà. Việc cần làm là ngồi lại một buổi, tính ra con số bạn thật sự vay được và số tiền bạn nên giữ lại sau khi mua. Tôi làm buổi đó miễn phí cho khách của mình, và không ít lần kết luận của buổi ấy là “chưa nên mua năm nay”.
Nếu bạn đang cân nhắc bán căn nhà hiện tại để đổi sang căn lớn hơn, hãy bắt đầu bằng bản định giá nhà miễn phí để biết mình có bao nhiêu vốn trong tay trước đã.
Còn nếu bạn muốn biết ai đang viết những dòng này và tôi làm việc theo cách nào, mời bạn đọc hồ sơ hành nghề của tôi.
Joseph Binh Duong — REALTOR®, California DRE #02040985 · First Team Real Estate, 12501 Seal Beach Blvd #100, Seal Beach, CA 90740 · (714) 262-3967.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tín dụng, thuế hay pháp lý. Điều kiện vay khác nhau theo từng lender và thay đổi theo thời gian — hãy xác minh với nhân viên tín dụng có giấy phép, và đối chiếu với hướng dẫn chính thức của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Hoa Kỳ (CFPB) trước khi quyết định. Equal Housing Opportunity.