a
Nếu phải chọn một sai lầm khi mua nhà ở Orange County gây thiệt hại lớn nhất mà tôi từng chứng kiến trong cộng đồng mình, tôi sẽ không chọn “mua hớ giá”.
Mua hớ vài chục ngàn thì đau, nhưng thời gian thường chữa được. Sai lầm đắt hơn nhiều — và không chữa được bằng thời gian — là tin vào lời nói miệng, rồi ký vào thứ mình chưa đọc.
Vì sao chuyện này lại phổ biến trong cộng đồng mình
Tôi nghĩ có ba lý do, và cả ba đều xuất phát từ những điều tốt.
Thứ nhất, mình trọng chữ tín và trọng quan hệ. Ở Việt Nam, một lời hứa giữa hai người quen có sức nặng thật. Sang đây, thói quen đó vẫn còn, trong khi hệ thống ở Mỹ vận hành hoàn toàn bằng văn bản. Một câu “yên tâm đi, cái đó anh lo” không tồn tại trong hồ sơ. Khi có chuyện, người ta mở hợp đồng ra đọc, không mở trí nhớ ra đọc.
Thứ hai, giấy tờ bằng tiếng Anh và rất dài. Một bộ hồ sơ mua nhà ở California dày hàng trăm trang, viết bằng thứ ngôn ngữ pháp lý mà người bản xứ cũng phải đọc chậm. Ngồi trước xấp giấy đó, phản ứng tự nhiên là tin người đang ngồi cạnh mình và ký.
Thứ ba, mình ngại làm phiền. Nhiều người sợ hỏi nhiều quá thì bị chê là khó tính, sợ người môi giới mất kiên nhẫn. Trong khi thực tế ngược lại: người làm nghề tử tế thích khách hỏi, vì khách hiểu thì giao dịch ít gãy hơn.
Ba hình thái tôi gặp nhiều nhất
1. Ký gỡ điều khoản bảo vệ khi chưa xong việc
Ở California, những điều khoản bảo vệ người mua — về kiểm định, về thẩm định giá, về khoản vay — không tự mất khi hết hạn. Chúng chỉ mất khi bạn ký văn bản gỡ bỏ.
Đây là chỗ tôi thấy nhiều người mua bị đẩy nhanh. Có người ký gỡ điều khoản kiểm định khi báo cáo còn ba câu hỏi chưa ai trả lời. Có người ký gỡ điều khoản vay khi lender mới nói miệng là “chắc được”.
Hệ quả thì rất cụ thể: nếu sau đó giao dịch không đi tiếp, tiền đặt cọc thiện chí — thường vài chục ngàn đô — có thể mất. Không phải mất vì ai lừa, mà vì bạn đã tự bỏ tấm khiên của mình xuống bằng chữ ký.
2. Không đọc phần chi phí gắn với căn nhà
Một căn nhà có giá tốt hơn hẳn những căn xung quanh gần như luôn có lý do, và lý do thường được ghi rõ trong hồ sơ — chỉ là ở trang thứ hai mươi mấy.
Có thể là khoản thuế đặc biệt của khu, đóng hằng năm trong nhiều năm. Có thể là phí hiệp hội cao vì khu có nhiều tiện ích chung. Có thể là quỹ dự phòng của hiệp hội đang mỏng và sắp có đợt thu thêm để thay mái.
Không khoản nào trong đó là lừa đảo. Chúng đều được khai báo. Vấn đề là chúng nằm trong một xấp giấy mà người mua ký thay vì đọc — và khi chúng xuất hiện dưới dạng hóa đơn thì đã muộn để thương lượng.
3. Sửa chữa không giấy phép, phát hiện lúc bán
Rất nhiều nhà trong vùng đã được cơi nới: chuyển nhà xe thành phòng ở, thêm phòng phía sau, làm mái che sân. Nhiều căn làm rất chắc chắn. Nhưng nếu không có giấy phép, phần đó không tồn tại trên hồ sơ chính thức của thành phố.
Chuyện này thường không gây khó chịu gì khi bạn đang ở. Nó bùng lên vào ba thời điểm: khi bạn muốn bán, khi bạn cần bồi thường bảo hiểm cho phần đó, hoặc khi bạn muốn xây thêm và thành phố yêu cầu xử lý phần cũ trước.
Người mua căn nhà đó ban đầu thường không biết. Người bán trước cũng có thể không biết, nếu họ mua lại từ người khác. Cách duy nhất để biết là đối chiếu hồ sơ giấy phép của thành phố với những gì bạn nhìn thấy — một việc mất một buổi, và tôi làm việc đó cho mọi căn nhà cũ mà khách tôi định mua.
4. Nhờ người quen “làm giúp” thay vì làm cho đúng
Hình thái này tế nhị nên ít ai nói ra, nhưng nó có thật. Trong cộng đồng mình, chuyện gì cũng có một người quen làm được: người quen biết một anh sửa nhà, người quen có bà con làm bên vay tiền, người quen biết ai đó “có cách”.
Phần lớn những người quen ấy tử tế và giỏi việc của họ. Vấn đề nằm ở chỗ khác: khi có trục trặc, giữa bạn và họ không có hợp đồng, không có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, và không có cơ quan nào để khiếu nại. Với nghề địa ốc và nghề tín dụng ở California, người hành nghề đều phải có giấy phép và số giấy phép đó tra được công khai — chính là để bạn có chỗ bấu víu khi cần.
Tôi không nói đừng nhờ người quen. Tôi nói: hãy tra số giấy phép của bất kỳ ai đứng tên trong giao dịch của bạn, kể cả người quen, kể cả tôi — tra trực tiếp trên trang tra cứu giấy phép của Sở Địa ốc California. Việc đó mất ba phút và không làm mất lòng ai — người làm nghề đàng hoàng sẽ đưa số giấy phép cho bạn ngay khi được hỏi.
Nếu bạn đã mua rồi và giờ mới đọc bài này
Có thể bạn đang đọc và nhận ra mình đã ký vào một trong những tình huống trên. Ba việc nên làm, theo thứ tự:
- Lấy lại toàn bộ hồ sơ giao dịch của mình. Escrow và người môi giới đều có nghĩa vụ lưu, bạn có quyền yêu cầu bản sao. Đọc lại phần hồ sơ tiết lộ và phần các văn bản bạn đã ký.
- Đối chiếu với thực tế căn nhà. Phần nào được xây thêm, phần nào có trong giấy phép của thành phố, khoản phí nào đang xuất hiện trên hóa đơn thuế.
- Nếu phát hiện chênh lệch đáng kể, hỏi luật sư về quyền của bạn. Có thời hiệu cho những khiếu nại loại này, nên chậm là mất quyền.
Phần lớn trường hợp, kết quả kiểm tra là “không có gì nghiêm trọng” — và biết chắc điều đó cũng đáng giá một buổi.
Sai lầm khi mua nhà ở Orange County: cái tôi rút ra
Không lần nào trong những trường hợp trên có kẻ xấu rõ mặt. Không ai giả mạo giấy tờ. Thiệt hại xảy ra ở khoảng trống giữa “đã được khai báo” và “đã thật sự được hiểu”.
Đó chính là chỗ tôi cho rằng người làm nghề phải đứng vào. Không phải để tìm nhà đẹp hơn — cái đó bây giờ ai cũng tự tìm được trên mạng. Mà để ngồi xuống, mở từng trang giấy ra, và dịch nó thành những câu mà cả nhà đều hiểu, trước khi có ai đặt bút.
Có ba câu tôi đề nghị bạn hỏi bất kỳ người môi giới nào, kể cả tôi:
- Điều khoản bảo vệ của tôi hết hạn ngày nào, và nếu tôi chưa ký gỡ thì chuyện gì xảy ra?
- Ngoài tiền trả ngân hàng, mỗi tháng tôi còn phải trả những khoản nào cho căn này?
- Có phần nào của căn nhà được xây thêm mà không có giấy phép không, và anh kiểm tra bằng cách nào?
Nếu ai đó trả lời ba câu này bằng “yên tâm đi”, hãy hỏi lại cho tới khi có câu trả lời bằng giấy tờ.
Đọc tiếp trước khi bạn đặt bút
Toàn bộ trình tự một giao dịch và các mốc thời hạn quan trọng, tôi viết trong bài quy trình mua nhà ở California. Phần giấy tờ và rủi ro sở hữu nằm ở bài pháp lý khi mua nhà ở California.
Còn nếu bạn đang có một bộ hồ sơ trong tay và không chắc mình đang đọc gì — đó chính là chỗ những sai lầm khi mua nhà ở Orange County bắt đầu — cứ gọi tôi ở số (714) 262-3967 — mang giấy tới, chúng ta đọc cùng nhau. Thông tin về tôi và khu vực tôi phụ trách nằm ở trang giới thiệu.
Joseph Binh Duong — REALTOR®, California DRE #02040985 · First Team Real Estate, 12501 Seal Beach Blvd #100, Seal Beach, CA 90740 · (714) 262-3967.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Equal Housing Opportunity.