Khi mua nhà ở Mỹ, Buyer không chỉ cần chuẩn bị tiền Down Payment mà còn phải tính đến những khoản phí đi kèm khoản vay. Một trong số đó là Private Mortgage Insurance (PMI). Đây là khoản phí nhiều người chỉ chú ý khi nhìn vào số tiền thanh toán hàng tháng. Điều đáng nói là Buyer có thể phải đóng PMI trong nhiều năm dù vẫn trả Mortgage đúng hạn. Nếu không hiểu điều kiện hủy, bạn có thể tiếp tục trả khoản phí này lâu hơn cần thiết. Nắm rõ cách PMI hoạt động sẽ giúp Buyer lập ngân sách chính xác hơn trước khi quyết định vay mua nhà.
PMI Là Gì Khi Mua Nhà Ở Mỹ
PMI là bảo hiểm thế chấp tư nhân, thường áp dụng cho nhiều khoản vay Conventional khi Buyer đặt cọc dưới 20% giá mua nhà. Khoản phí này giúp bảo vệ Lender nếu người vay không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. PMI không phải bảo hiểm bảo vệ căn nhà hoặc hoàn trả tiền cho Buyer khi Property bị hư hại. Chi phí PMI có thể khác nhau tùy Credit Score, số tiền vay và tỷ lệ Loan-to-Value (LTV). Vì vậy, hai người mua cùng một căn nhà chưa chắc phải trả mức PMI giống nhau. Khi tìm hiểu Loan, Buyer nên yêu cầu Loan Officer giải thích khoản phí này trong Loan Estimate. Điều đó giúp bạn biết khoản thanh toán hàng tháng gồm những gì trước khi ký hồ sơ.
https://youtu.be/3RkHtQRBlcU
Vì Sao Down Payment Thấp Có Thể Khiến Buyer Trả PMI
Khi Buyer đặt cọc ít, phần tiền vay chiếm tỷ lệ lớn hơn so với giá trị căn nhà. Với nhiều khoản vay Conventional, Lender có thể yêu cầu PMI để giảm rủi ro tín dụng. Ví dụ, Buyer đặt cọc 5% thường cần vay nhiều hơn người đặt cọc 20%, nếu giá mua và các điều kiện khác tương đương. Khoản vay lớn hơn cũng có thể khiến chi phí hàng tháng tăng lên. Tuy nhiên, Down Payment thấp không phải lúc nào cũng là lựa chọn sai. Một số Buyer chọn cách này để giữ lại tiền dự phòng sau Closing. Điều quan trọng là tính cả PMI vào ngân sách, thay vì chỉ so sánh số tiền cần trả trước.
Khi Nào Buyer Có Thể Hủy PMI
Với nhiều khoản vay Conventional thuộc phạm vi quy định liên bang, Buyer có thể yêu cầu hủy PMI khi đáp ứng các điều kiện nhất định. Một mốc thường được xem xét là khi số dư khoản vay đạt 80% giá trị căn nhà ban đầu theo quy định áp dụng. Lender có thể yêu cầu Buyer gửi yêu cầu bằng văn bản. Lịch sử thanh toán và tình trạng khoản vay cũng có thể ảnh hưởng đến việc xét duyệt. Trong một số trường hợp, PMI có thể được chấm dứt tự động khi khoản vay đạt mốc theo quy định. Tuy nhiên, thời điểm và điều kiện cụ thể cần được xác nhận với đơn vị quản lý khoản vay. Buyer không nên mặc định rằng PMI sẽ tự biến mất chỉ vì đã trả Mortgage trong nhiều năm.
Giá Nhà Tăng Có Giúp Buyer Hủy PMI Sớm Hơn Không
Giá trị Property có thể tăng sau vài năm sở hữu. Khi đó, tỷ lệ LTV tính theo giá trị hiện tại có thể giảm dù số dư khoản vay chưa thay đổi nhiều. Một số Lender cho phép xem xét hủy PMI dựa trên giá trị mới, nhưng điều kiện không giống nhau giữa các khoản vay. Lender có thể yêu cầu thẩm định lại căn nhà và kiểm tra thời gian sở hữu. Buyer cũng có thể phải trả chi phí định giá. Vì vậy, đừng tự cho rằng giá nhà tăng là đủ để hủy PMI. Hãy liên hệ Lender trước để xác nhận chính sách áp dụng cho khoản vay của mình.
PMI Có Thể Khiến Chi Phí Mua Nhà Tăng Bao Nhiêu
Số tiền PMI phụ thuộc vào hồ sơ và điều kiện khoản vay. Giả sử Buyer phải trả 150 USD mỗi tháng, tổng chi phí trong một năm sẽ là 1.800 USD nếu khoản phí không thay đổi. Đây chỉ là ví dụ minh họa, không phải mức PMI cố định cho mọi người vay. Khi lập ngân sách mua nhà ở Mỹ, Buyer nên cộng PMI vào khoản thanh toán Mortgage dự kiến. Đồng thời, cần tính cả thuế Property, Homeowners Insurance và phí HOA nếu có. Tổng chi phí mới phản ánh sát hơn số tiền cần chi mỗi tháng. Cách tính này giúp Buyer tránh chọn căn nhà vượt quá khả năng tài chính.
PMI Khác Với Mortgage Insurance Của Khoản Vay FHA
Buyer cần phân biệt PMI của nhiều khoản vay Conventional với Mortgage Insurance Premium (MIP) của chương trình FHA. Hai loại phí này có điều kiện áp dụng và chấm dứt khác nhau. Với một số khoản vay FHA, MIP có thể kéo dài trong thời gian dài tùy tỷ lệ Down Payment và thời hạn khoản vay. Buyer có thể cân nhắc Refinancing trong tương lai, nhưng việc này không bảo đảm sẽ tiết kiệm tiền. Tái cấp vốn có thể phát sinh Closing Costs và yêu cầu xét duyệt mới. Vì vậy, hãy xác định đúng loại Loan trước khi lên kế hoạch hủy bảo hiểm thế chấp. Loan Officer có thể giải thích điều kiện cụ thể của chương trình bạn đang sử dụng.
Buyer Nên Làm Gì Để Kiểm Soát Chi Phí PMI
Trước khi ký hồ sơ vay, Buyer nên hỏi Loan Officer về mức PMI dự kiến và các điều kiện hủy. Sau Closing, hãy theo dõi số dư Mortgage và giữ lại các tài liệu liên quan. Khi gần đạt ngưỡng yêu cầu, hãy liên hệ đơn vị quản lý khoản vay để xác nhận quy trình. Nếu giá trị căn nhà tăng đáng kể, hãy hỏi xem khoản vay có được xem xét theo giá trị mới hay không. Đừng tự ngừng thanh toán PMI khi chưa có xác nhận chính thức. Việc chủ động kiểm tra giúp Buyer tránh hiểu nhầm và quản lý chi phí sở hữu nhà hiệu quả hơn.
Hiểu Rõ PMI Giúp Buyer Lập Kế Hoạch Mua Nhà Tốt Hơn
Khi mua nhà ở Mỹ, Down Payment không phải là khoản tiền duy nhất cần cân nhắc. PMI có thể làm tăng chi phí hàng tháng, nhưng trong một số trường hợp, nó cũng giúp Buyer mua nhà mà không phải chờ tích lũy đủ 20% Down Payment. Điều quan trọng là hiểu mức phí, thời gian áp dụng và điều kiện hủy. Hãy so sánh các chương trình vay dựa trên tổng chi phí, không chỉ dựa vào lãi suất hoặc số tiền trả trước. Một kế hoạch tài chính phù hợp sẽ giúp Buyer vừa hoàn tất giao dịch vừa duy trì khoản dự phòng sau Closing.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua nhà ở Mỹ, hãy trao đổi với Loan Officer về PMI, Down Payment và các điều kiện vay trước khi chọn chương trình Mortgage. Hiểu rõ các khoản phí ngay từ đầu sẽ giúp bạn chủ động hơn với ngân sách.
Liên hệ tư vấn mua nhà tại Mỹ
Joseph Binh Duong – DRE #02040985
(714) 262-3967
First Team Real Estate