Appraisal Thấp Hơn Giá Mua Có Thể Khiến Kế Hoạch Mua Nhà Ở Mỹ Đảo Lộn

Nếu Appraisal thấp hơn Purchase Price, Buyer có thể cần thêm hàng chục nghìn USD. Khoản phát sinh này ảnh hưởng Down Payment, Closing Cost và tiền dự phòng. Vì vậy, Buyer nên hiểu Appraisal trước khi đưa ra một Offer cao.

Appraisal Có Vai Trò Gì Khi Mua Nhà Ở Mỹ

 Appraisal là quá trình ước tính giá trị thị trường của bất động sản. Lender thường yêu cầu bước này khi Buyer sử dụng Mortgage. Căn nhà chính là tài sản bảo đảm cho khoản vay. Vì vậy, lender cần đánh giá giá trị trước khi hoàn tất Mortgage. Appraiser thường xem vị trí, diện tích và đặc điểm của căn nhà. Số phòng ngủ và phòng tắm cũng được cân nhắc. Tình trạng bất động sản có thể ảnh hưởng đến kết quả. Những nâng cấp phù hợp cũng có thể tạo thêm giá trị. Tuy nhiên, chi phí cải tạo không tự động được cộng toàn bộ vào Appraisal. Kết quả cuối cùng được hình thành từ nhiều dữ liệu khác nhau. Vì thế, Buyer không nên mặc định Purchase Price chính là giá trị Appraisal.
https://youtu.be/ADUqCqrszMo

Comparable Sales Có Thể Quyết Định Một Phần Kết Quả Appraisal

 Comparable Sales là những căn nhà tương đồng đã được bán gần đây. Đây là nguồn dữ liệu quan trọng để Appraiser đánh giá bất động sản. Họ thường xem diện tích, số phòng và Lot Size. Vị trí và tình trạng cải tạo cũng cần được so sánh. Giá bán thực tế của những căn này tạo cơ sở cho Appraisal. Vì vậy, Listing Price không quyết định giá trị cuối cùng. Một căn Listing 750.000 USD có thể nhận Offer 800.000 USD. Nhưng Appraisal vẫn có thể chỉ đạt 770.000 USD. Tình huống này dễ xuất hiện khi nhiều Buyer cạnh tranh cùng một căn nhà. Giá Offer có thể tăng nhanh hơn dữ liệu giao dịch gần nhất. Buyer nên xem Comparable Sales trước khi quyết định trả cao hơn Asking Price.

Buyer Có Thể Thương Lượng Lại Với Seller Khi Appraisal Thấp

 Appraisal thấp không đồng nghĩa Buyer phải tự trả toàn bộ khoảng chênh. Một phương án là thương lượng lại Purchase Price với Seller. Buyer có thể đề nghị Seller giảm giá gần mức Appraisal. Seller không bắt buộc phải chấp nhận đề nghị này. Tuy nhiên, Seller cũng cần cân nhắc nếu giao dịch hiện tại thất bại. Căn nhà có thể phải quay lại thị trường. Buyer tiếp theo sử dụng Mortgage cũng có thể gặp Appraisal tương tự. Hai bên cũng có thể chia sẻ khoảng Appraisal Gap. Ví dụ, khoảng chênh là 40.000 USD. Seller có thể giảm 20.000 USD và Buyer bổ sung 20.000 USD. Đây chỉ là một phương án minh họa. Kết quả thực tế phụ thuộc thị trường và vị thế thương lượng của mỗi bên.

Kết Quả Appraisal Có Thể Được Xem Xét Lại

 Buyer không nên mặc định mọi kết quả Appraisal đều không thể xem xét lại. Agent có thể kiểm tra Comparable Sales được sử dụng trong báo cáo. Đôi khi một giao dịch phù hợp hơn chưa được xem xét. Một số thông tin về bất động sản cũng có thể cần kiểm tra lại. Trong trường hợp phù hợp, lender có thể có quy trình Reconsideration of Value. Tuy nhiên, đề nghị phải dựa trên dữ liệu đáng tin cậy. Buyer không thể yêu cầu tăng giá trị chỉ vì muốn giữ giao dịch. Agent và lender cần đánh giá liệu có cơ sở hợp lý hay không. Việc xem xét lại cũng không đảm bảo Appraisal sẽ tăng. Vì vậy, Buyer vẫn nên chuẩn bị phương án tài chính nếu kết quả cuối cùng không thay đổi.

Appraisal Contingency Có Thể Tạo Lớp Bảo Vệ Cho Buyer

 Appraisal Contingency là nội dung quan trọng Buyer cần hiểu trước khi ký Offer. Điều khoản cụ thể phụ thuộc hợp đồng và từng giao dịch. Nó có thể tạo thêm lựa chọn khi Appraisal thấp hơn giá mua. Buyer có thể có cơ hội thương lượng lại với Seller. Trong một số tình huống, hợp đồng có thể cung cấp những quyền xử lý khác. Tuy nhiên, Buyer không nên mặc định mình luôn có quyền hủy giao dịch. Thời hạn của Contingency cũng rất quan trọng. Nếu Buyer bỏ lỡ deadline, vị thế trong giao dịch có thể thay đổi. Vì vậy, hãy hiểu rõ điều khoản trước khi ký hoặc loại bỏ nó. Agent cũng cần theo dõi các mốc quan trọng trong Escrow.

Waive Appraisal Contingency Có Thể Khiến Offer Mạnh Nhưng Rủi Ro Hơn

 Trong thị trường cạnh tranh, Buyer đôi khi muốn làm Offer hấp dẫn hơn. Một lựa chọn là Waive Appraisal Contingency. Seller có thể thích Offer chứa ít điều kiện hơn. Tuy nhiên, Buyer đang chấp nhận thêm rủi ro tài chính. Giả sử Buyer Offer 850.000 USD cho một căn nhà. Appraisal sau đó chỉ đạt 810.000 USD. Khoảng chênh lúc này là 40.000 USD. Nếu Buyer không chuẩn bị đủ tiền, giao dịch sẽ trở nên khó khăn. Vì vậy, không nên Waive Appraisal chỉ để thắng một cuộc cạnh tranh. Buyer phải hiểu mình có thể mất gì trước khi đưa ra cam kết. Một Offer mạnh phải đồng thời là Offer Buyer có khả năng hoàn thành.

Hãy Xác Định Giới Hạn Appraisal Gap Trước Khi Gửi Offer

 Buyer nên biết chính xác mình có thể bổ sung tối đa bao nhiêu tiền. Hãy bắt đầu từ tổng nguồn tiền đang có. Sau đó dành riêng Down Payment dự kiến. Closing Cost cũng cần được tính thành một khoản riêng. Buyer tiếp tục giữ Emergency Fund và ngân sách sửa chữa. Phần còn lại mới giúp xác định khả năng chịu Appraisal Gap. Giả sử Buyer chỉ có thể bổ sung an toàn 20.000 USD. Khi đó, cam kết bù 50.000 USD sẽ tạo rủi ro quá lớn. Việc xác định giới hạn trước giúp Buyer tránh quyết định theo cảm xúc. Con số này cũng giúp Agent xây dựng chiến lược Offer phù hợp. Buyer sẽ biết lúc nào nên cạnh tranh và lúc nào nên dừng lại.

Loan Officer Nên Tính Trước Nhiều Kịch Bản Appraisal

 Buyer không cần chờ Appraisal mới hỏi lender về khoản chênh. Trước khi gửi Offer, hãy trao đổi với loan officer. Buyer có thể yêu cầu tính thử nhiều kịch bản khác nhau. Ví dụ, Appraisal thấp hơn Purchase Price 10.000 USD. Sau đó thử mức chênh 25.000 USD và 40.000 USD. Buyer cần biết mỗi trường hợp cần thêm bao nhiêu tiền mặt. Cấu trúc Mortgage có thay đổi hay không cũng cần được kiểm tra. LTV và Mortgage Insurance có thể bị ảnh hưởng trong một số trường hợp. Những con số cụ thể giúp Buyer hiểu rủi ro trước khi cam kết. Điều này đặc biệt quan trọng khi Buyer muốn Offer cao hơn Asking Price.

Đừng Tạo Thêm Rủi Ro Tài Chính Trong Thời Gian Escrow

 Sau khi Offer được chấp nhận, Buyer cần giữ tài chính ổn định. Không nên mở Credit Card mới tùy tiện. Buyer cũng không nên vay mua xe trước Closing. Khoản nợ mới có thể thay đổi Debt to Income Ratio. Điều này có thể ảnh hưởng Mortgage Approval. Những khoản tiền gửi lớn cũng cần được xử lý cẩn thận. Lender có thể yêu cầu chứng minh nguồn tiền. Nếu gia đình hỗ trợ, Buyer nên hỏi loan officer về Gift Funds. Thay đổi công việc cũng cần được trao đổi với lender. Appraisal thấp đã tạo thêm một biến số cho giao dịch. Buyer không nên tự tạo thêm những rủi ro tài chính khác trong cùng thời điểm.

Một Offer Tốt Phải Giúp Buyer Đi Được Đến Ngày Closing

 Thắng Offer không phải mục tiêu cuối cùng khi mua nhà ở Mỹ. Buyer còn phải hoàn thành Mortgage, Inspection, Appraisal và Escrow. Một Offer quá cao có thể giúp thắng cuộc cạnh tranh ban đầu. Nhưng nó cũng có thể tạo Appraisal Gap lớn hơn sau đó. Vì vậy, mức Offer cần dựa trên dữ liệu và khả năng tài chính. Buyer cần xem Comparable Sales trước khi trả cao hơn Asking Price. Buyer cũng phải biết mình có thể bù bao nhiêu nếu Appraisal thấp. Quan trọng hơn, tiền dự phòng sau Closing vẫn cần được bảo vệ. Một căn nhà phù hợp không chỉ đáp ứng nhu cầu của gia đình. Nó còn phải nằm trong giới hạn tài chính Buyer có thể duy trì lâu dài.

 Appraisal thấp không có nghĩa giao dịch chắc chắn thất bại. Buyer vẫn có thể thương lượng hoặc lựa chọn phương án tài chính khác. Điều quan trọng là không chờ báo cáo Appraisal mới bắt đầu chuẩn bị. Hãy xác định trước Appraisal Gap tối đa mà bạn có thể chịu. Hãy xem Comparable Sales và trao đổi với lender trước khi đưa Offer cao. Đồng thời, Buyer cần hiểu rõ những Contingency đã ký. Chuẩn bị trước giúp Buyer tránh quyết định hàng chục nghìn USD trong trạng thái bị động. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là lấy được chìa khóa. Buyer cần bước vào căn nhà mới với một kế hoạch tài chính đủ an toàn.

Liên hệ để được tư vấn hành trình mua nhà và đầu tư bất động sản tại Mỹ:
Joseph Binh Duong – DRE #02040985
(714) 262-3967
First Team Real Estate